Eine langfristige Immobilienfinanzierung mit Hilfe eines Fremdwährungsdarlehens will gut überlegt sein. Unkalkulierbare Währungsschwankungen können aus einer vermeintlich günstigen Finanzierungsalternative ein teures Geschäft machen.
Der Investitionsstau an der Betriebs-immobilie, den Joachim M. als Inhaber eines Eigentümer geführten Mittelbetriebes bereits seit Jahren vor sich her schiebt, soll nun endlich aufgelöst werden. Um die fast vollständige Sanierung des sechzig Jahre alten Gebäudes durchzuführen, benötigt Unternehmer M. insgesamt rund 150.000 Euro. Da die Ertragslage des Betriebs während der vergangenen Jahre keine nennenswerten Rücklagen ermöglichte, geht M. nach Rücksprache mit seinem Steuerberater davon aus, den Betrag vollständig mit einem Bankdarlehen zu finanzieren. Da ohnehin geplant ist, den Betrieb durch seinen Sohn fortführen zu lassen, favorisiert er dazu ein Langfristdarlehen, wie es vor allem beim Kauf einer Immobilie möglich ist. Als Sicherheit kann er seiner Bank dazu eine Grundschuld anbieten, mit der die zu sanierende Immobilie belastet würde. Hierzu erhielt er vom für ihn zuständigen Bankmitarbeiter bereits eine mündliche Vorabzusage, da das Gebäude bei einem vorsichtig geschätzten Verkehrswert von etwa 450.000 Euro längst schuldenfrei und demzufolge mit keinen weiteren Grundpfandrechten belastet ist. Nachdem diese grundsätzliche Finanzierungsentscheidung gefallen ist, geht es nun um die Frage des günstigs-ten Zinssatzes. Bei einem Vergleich der effektiven Darlehenszinssätze im Fünf- bzw. Zehnjahresbereich liegen die Angebote bei etwa 4,7 Prozent pro Jahr. Entscheidet sich M. dagegen für ein Fremdwährungsdarlehen im Schweizer Franken, muss er zum gegenwärtigen Zeitpunkt lediglich rund drei Prozent Zinsen im Jahr bezahlen.
Wechselkursrisiko inbegriffen
Dieser Unterschied würde bei den Zinsraten immerhin rund 2.500 Euro pro Jahr betragen. Ein Kostenunterschied, der M. durchaus beeindruckt. Zumal der Vermittler des Angebotes die mit einem Fremdwährungsdarlehen verbundenen Risiken als "absolut überschaubar" dargestellt hat. Der Einwand von M. und seinem Steuerberater, den er ebenfalls um seine Meinung gebeten hat, bezüglich des Risikos einer möglichen Aufwertung des Schweizer Franken, lässt der Vermittler nicht gelten. Nach seiner Aussage "bietet der Zinsvorteil zu Gunsten des Schweizer Franken mehr Chancen als ein mögliches Wechselkursrisiko".
M. bittet zunächst um Bedenkzeit, da er eine derart wichtige Entscheidung auch von der Zustimmung seines Sohnes abhängig machen möchte. Immerhin wird dieser in ein paar Jahren nicht nur den Betrieb seines Vaters, sondern auch einen Teil seiner dann noch verbleibenden Restverbindlichkeiten übernehmen.
Unternehmer M. und sein Sohn sind in der Tat gut beraten, eine endgültige Entscheidung erst nach sehr sorgfältiger Prüfung zu treffen. Diese Prüfung sollte vor allem das erwähnte Wechselkursrisiko enthalten. Zum Ablauf: die Darlehensaufnahme würde im Schweizer Franken erfolgen und M. nach Umrechnung auf seinem Konto im Euro zur Verfügung gestellt werden. Die Zins- und Tilgungsraten muss M. ebenfalls im Schweizer Franken zahlen, so dass auch hier zunächst die Umrechnung vom Euro in Schweizer Franken erfolgt. Steigt nun der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro während der Darlehenslaufzeit stark an, so steigt naturgemäß auch die Verschuldung von M., da das Darlehen im Schweizer Franken aufgenommen wurde. Sinngemäß gilt das für die Zins- und Tilgungsraten. Dieses Risiko kann, je nach Betrachtung, natürlich auch als Chance gesehen werden, wenn der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro fallen würde.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Darlehensbedingungen. Je nach Anbieter sind endfällige Darlehen üblich, bei denen während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden. Die Tilgung erfolgt zum Laufzeitende in einer Summe. Dieser Tilgungsbetrag wird in der Regel durch regelmäßige Sparraten aufgebracht. Handelt es sich bei der damit verbundenen Anlageform um einen Investmentfonds, sollte das hier je nach Fonds vorhandene Spekulationsrisiko ebenfalls berücksichtigt werden. Die bei dieser Tilgungsvariante zu berücksichtigenden steuerlichen Gesichtspunkte sollten ebenfalls besprochen werden.
Bietet der Kreditgeber darüber hinaus ausschließlich variable, also jederzeit veränderbare Zinssätze, ergeben sich weitere Unwägbarkeiten. Vorteilhaft kann die in derartigen Fällen aber meist übliche Möglichkeit jederzeitiger, kostenloser Sondertilgungen sein.
Nebenbedingungen beachten
Diverse Angebote sehen außerdem einen auf Wunsch des Kreditnehmers vorzunehmenden Tausch des Darlehens vom Schweizer Franken in den Euro vor, so dass die Währungsunsicherheit bei Bedarf auch vorzeitig beendet werden kann.
Im Ergebnis muss M. als Unternehmer also abwägen, ob und in welchem Umfang er bereit ist, bei einer Zinsdifferenz von rund 1,7 Prozent pro Jahr die bestehenden Risiken zu akzeptieren und auf die Chancen eines Währungskredits zu vertrauen. Neben dem Steuerberater kann ihm zur Vorbereitung einer Entscheidung vor allem seine Hausbank helfen, die beispielsweise die Schwankungen der Wechselkurse des Schweizer Franken zum Euro während der vergangenen Jahre ebenso darstellen kann wie eine Prognose über die in den kommenden Jahren zu erwartenden Wechselkursbewegungen der beiden Währungen. Michael Vetter
