Baufinanzierung
Die Stimmung am Kapitalmarkt scheint sich aufzuhellen. Die Banken sind bei der Finanzierung zwar vorsichtiger, doch eine Kreditklemme ist nicht in Sicht. asp befragte Institute zur Vergabepraxis.
Der Begriff „Kreditklemme“ ist in den vergangenen zwei Jahren häufig bemüht worden. Zwar halten Kritiker das Wort für überstrapaziert, aber es spiegelt auch unternehmerische Ängste wider. Einer Umfrage der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) von Ende 2009 zufolge spüren Unternehmer zwar keinen flächendeckenden Engpass, klagen jedoch über Schwierigkeiten, langfristige Kredite zu erhalten.
Ursächlich seien insbesondere gestiegene Anforderungen an Sicherheiten sowie höhere Zinsen. Über 90 Prozent der Experten befürchten, dass die schwierige Finanzierungslage Unternehmen zwingt, Investitionen aufzuschieben. Und drei Viertel der Teilnehmer gehen von einer weiteren Verschlechterung aus. Die KfW hat Konsequenzen gezogen und Anfang 2010 wiederholt die Zinsen gesenkt, um die Unternehmensfinanzierung sicherzustellen. So gingen im „KfW-Sonderprogramm“ die Zinsen zum 5. März um 0,25 Prozentpunkte zurück (Details: www.kfw-mittelstandsbank.de).
Klassische Fehler beim Kreditantrag
Die KfW finanziert zwar auch gewerbliche Bauvorhaben durch verschiedene Programme. Kleine und mittlere Unternehmen (KMU) wenden sich bei Investitionsbedarf jedoch mehrheitlich an die Hausbank. Häufig sorgen private und genossenschaftliche Bankinstitute für das notwendige Kapital. asp hat sich bei ausgewählten Instituten erkundigt, was für den Erfolg eines Kreditantrages notwendig ist. Nachgefragt wurden in den Unternehmen Commerzbank, Deutsche Bank, Landesbank Berlin (LBB) sowie die Stadtsparkassen Hamburg (Haspa), Frankfurt, Leipzig und München. Was können Antragsteller bei der Vorbereitung falsch machen? Die Hauptfehlerquellen sind unvollständige Unterlagen sowie unzureichende Konzepte. Zum ersten Gespräch verlangt bspw. die Frankfurter Sparkasse von den Kunden u.a. den Jahresabschluss 2008, die betriebswirtschaftliche Auswertung vom Dezember 2009 und einen Geschäftsplan mit Ausblick auf die kommenden zwei Jahre.Zudem sollten Antragsteller eine persönliche Selbstauskunft und den privaten Steuerbescheid vorweisen. Zusätzlich die notwendigen Objektunterlagen, also ein aktueller Grundbuchauszug und der Lageplan. Nach Angaben der Stadtsparkasse München gehen Inhaber teilweise von einem zu niedrigen Finanzierungsbedarf und zu günstigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen aus. Zur Vermeidung bietet das Institut an, die Planung frühzeitig zu begleiten und Hilfestellung zu geben, etwa in Form einer Plausibilitätsprüfung der vorgelegten Konzeptunterlagen. Auch die Haspa warnt vor falschen Planungsprämissen im Business-Plan und einer fehlenden Baukostensicherheit und sieht die eigenen Berater im übertragenen Sinn als „Sparingpartner“ der Kunden. Auch der perfekteste Geschäftsplan kommt in den seltensten Fällen ohne Sicherheiten aus. Neben Grundschulden auf die finanzierten Objekte, verlangen manche Kapitalgeber zu diesem Zweck Geldanlagen, Abtretungen, Sicherungsübereignungen oder Verpfändungen. Doch ist diese Vorgehensweise nicht zwingend, sondern abhängig von der Darlehensart und der persönlichen Bonität des Kreditnehmers. Bei den Anforderungen an die Sicherheit spielt auch die Branche des Antragstellers keine Rolle, hieß es aus den Presseabteilungen der Institute. Relevant sei einzig die wirtschaftliche Lage des einzelnen Unternehmens. Die Ausgestaltung von Darlehensverträgen ist unterschiedlich. Darlehen für Immobilienfinanzierungen werden in der Regel mit höheren Beträgen, Laufzeiten und Raten abgeschlossen. Bei der Sparkasse Leipzig belaufen sich Volumen, Laufzeit und Tilgungsrate beim durchschnittlichen Darlehensantrag für gewerbliche Baufinanzierungen auf ca. 265.000 €, rund acht Jahre Festzinslaufzeit sowie einen Tilgungssatz von fünf Prozent. Die Höhe des Nominalzinses erheben die Institute individuell und berücksichtigen u.a. Bonität, Geschäftsplan und Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten. Gleich ob es mit einer konservativeren Kreditvergabe der Banken oder der unsicheren Wirtschaftslage zusammenhängt, Investitionen in Gewerbeimmobilien haben deutlich abgenommen.
Einer Statistik des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge gingen diese von 2007 auf das Krisenjahr 2008 um 43 Prozent zurück. Ein Rückgang, der auch Fabrik- und Werkstattgebäude betraf: Dort erfolgte ein Rückgang von über 30 Prozent auf 1,6 Mrd. Euro. Martin Schachtner
Anforderungen an Antragsteller
Fairsichert
Neben der Bonität sind die eingebrachten Sicherheiten eine wichtige Grundlage dafür, ob ein Kredit gewährt wird. Sie entscheiden auch über die Höhe des Zinssatzes. Die Banken verlangen unterschiedliche Sicherheiten. Folgende sind denkbar:
Im Bereich der Baufinanzierung ist die Besicherung durch eine Grundschuld obligatorisch
Verpfändungen, Abtretungen und Sicherungsübereignungen
Bei einer GmbH ist in der Regel eine Bürgschaft des Gesellschafters oder Geschäftsführers notwendig
Je nach Finanzierungszweck kommen auch Geldanlagen (z. B. Wertpapierdepots, Bausparverträge oder Lebensversicherungen) in Frage
Klassische Fehlerquellen
Angemessene Vorbereitung
Während die Antragsteller ihre Geschäftspläne erläutern, bewerten die zuständigen Bankberater auch deren Professionalität: Hat er einen talentierten Verkäufer-Typen vor sich? Kennt der Unternehmer die Bedürfnisse seiner Kunden? Denken Sie daran, Sie verkaufen Ihre Geschäftsidee und der Banker seinen Kredit. Neben sicherem Auftreten und guten Marktkenntnissen ist es immens wichtig, folgende Fehler zu vermeiden:
Investor geht von falschen Planungsprämissen aus, etwa einem zu niedrigen Finanzierungsbedarf. Häufig übersteigen die tatsächlichen Bauvorhaben die Annahmen
Die Bank wird zu spät in das eigene Vorhaben eingebunden und weist zu spät auf Fehler in der Kalkulation hin
Antragsteller vergessen wichtige Unterlagen und Kennzahlen zum Banktermin.
Die mittel- und kurzfristige Finanzierung wird gegenüber der langfristigen vernachlässigt
- Ausgabe 3/2010 Seite 70 (446.7 KB, PDF)
